Cet article a d’abord paru dans l’édition du printemps 2026 du bulletin de l’Association des Femmes d’assurance de Montréal (AFAM).
Le 4 septembre 2025, l’honorable Étienne Parent, de la Cour supérieure, a rendu une décision en matière de confidentialité des enquêtes disciplinaires menées par le syndic de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l’« OACIQ ») dans l’affaire Inspro (9415-0174 Québec inc.) c. Desjardins et al1.
Ce jugement réaffirme clairement le principe selon lequel le dossier du syndic demeure confidentiel tant qu’aucune plainte disciplinaire n’est déposée contre le professionnel.
Résumé des faits
Le litige principal oppose Inspro, une entreprise œuvrant comme inspecteur préachat, à des courtiers immobiliers2, auxquels elle reproche d’entraver ses activités commerciales en imposant aux acheteurs une liste restreinte d’inspecteurs. Dans le cadre de son recours en injonction et en dommages, Inspro cherche à introduire en preuve un courriel d’un enquêteur du syndic de l’OACIQ ainsi qu’une déclaration sous serment de ce dernier. Ces documents exposent les conclusions de l’enquête menée à la suite d’une plainte et présentent la position du syndic quant à la légalité de la pratique reprochée. Les défendeurs, de même que le défendeur en garantie, s’opposent à leur production en invoquant le caractère confidentiel de l’enquête disciplinaire.
Analyse
La question soumise à la Cour consiste à savoir si des éléments issus d’une enquête du syndic3 peuvent être admis en preuve dans un litige civil. Pour y répondre, la Cour rappelle d’abord que le syndic a pour fonction d’enquêter sur toute allégation de manquement disciplinaire4. L’exercice de ce pouvoir s’inscrit dans un cadre marqué par une obligation stricte de confidentialité, laquelle s’impose non seulement au syndic, mais également à toute personne appelée à participer à l’enquête5.
La Cour souligne que l’obligation de confidentialité ne se limite pas aux éléments de preuve recueillis, mais s’étend à l’ensemble du processus d’enquête, incluant ses conclusions ainsi que les analyses qui en découlent. Il écarte ainsi toute tentative de dissocier les résultats de l’enquête de son déroulement, estimant qu’ils constituent un tout indissociable protégé par la confidentialité. Cette position s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence en matière disciplinaire, notamment celle développée dans le contexte des ordres professionnels6.
La Cour met également en lumière une distinction fondamentale liée à l’absence de dépôt d’une plainte disciplinaire par le syndic. Elle rappelle que ce n’est qu’à compter du dépôt d’une telle plainte que certaines étapes du processus disciplinaire acquièrent un caractère public. Tant que cette étape n’est pas franchie, l’enquête demeure entièrement confidentielle. Autoriser la mise en preuve des conclusions d’une enquête non suivie d’une plainte reviendrait dès lors à contourner ce principe et à porter atteinte à l’intégrité du processus disciplinaire.
Inspro soutenait par ailleurs que la communication du courriel de l’enquêteur par le défendeur constituait une renonciation à la confidentialité. Cet argument est rejeté. La Cour insiste sur le fait que la confidentialité des enquêtes du syndic ne vise pas uniquement la protection du professionnel visé, mais s’étend à l’ensemble des intervenants, incluant le plaignant et les tiers impliqués. Dans ces circonstances, aucune des parties ne peut y mettre fin de manière unilatérale, ce qui lui confère un caractère d’ordre public. Le juge relève en outre que le courriel a été communiqué dans le cadre des engagements pris à la suite des interrogatoires hors cour, à une époque où le défendeur n’était pas représenté par un avocat, ce qui ne saurait avoir pour effet d’écarter la protection conférée par la confidentialité.
La Cour constate également que la demanderesse n’a pas démontré l’existence de circonstances exceptionnelles justifiant de lever la confidentialité. Même à l’issue d’une mise en balance des inconvénients et des avantages pour chacune des parties, elle conclut que le préjudice potentiel découlant de la divulgation de ces informations l’emporte sur leur utilité probante. Ainsi, bien que la demanderesse soutienne que les conclusions de l’enquête du syndic contredisent la version du défendeur selon laquelle il aurait agi avec l’assentiment de l’OACIQ, une telle opinion ne lie pas la Cour. En outre, admettre ces conclusions sans permettre aux défendeurs d’en vérifier le fondement factuel porterait atteinte à leur droit à une défense pleine et entière. Quant au témoignage de l’enquêteur, la Cour souligne que sa déclaration sous serment repose essentiellement sur des opinions, d’une utilité limitée en l’espèce, et relève que cette déclaration insiste elle‑même sur la confidentialité entourant l’enquête.
En conséquence, le juge accueille l’objection, ordonne le retrait des documents contestés du dossier et précise que l’enquêteur ne peut être contraint de témoigner au sujet de son enquête.
Conclusion
En somme, cette décision confirme qu’une communication émanant du syndic ne peut être admise en preuve dans un litige civil lorsque l’enquête n’a pas donné lieu au dépôt d’une plainte disciplinaire. La Cour y réaffirme que le dossier d’enquête est intégralement protégé par la confidentialité, que ni le syndic ni les personnes ayant participé à l’enquête ne peuvent être contraints de témoigner à ce sujet, et que cette protection subsiste même lorsque le professionnel visé a lui-même divulgué certaines informations.
Au-delà du contexte propre au courtage immobilier, ce jugement revêt une portée plus large pour l’ensemble des professions et des régimes d’autoréglementation professionnelle. Il témoigne de la volonté des tribunaux de préserver la confidentialité des enquêtes disciplinaires, tant pour en assurer l’efficacité que pour favoriser la collaboration des intervenants et protéger la réputation des personnes visées lorsque les allégations ne donnent pas lieu au dépôt d’une plainte formelle. Il constitue, à cet égard, un rappel des limites encadrant, en matière civile, l’utilisation des informations issues de telles enquêtes.
Nous avons notamment répertorié d’autres décisions qui appuient ce principe7.
1 Voir le dossier de cour 250-17-001758-221.
2 Denis Desjardins et 9294-2689 Québec Inc., lesquels ont ensuite intenté un appel en garantie contre leur assureur responsabilité professionnelle, le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (le « FARCIQ »).
3 Incluant notamment ses conclusions, ses communications et le témoignage éventuel de l’enquêteur.
4 Article 84 de la Loi sur le courtage immobilier.
5 Articles 4 et 5 du Règlement sur les instances disciplinaires de l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.
6 Voir la décision Fortin c. Moufarrège, 2024 QCCS 4194 à cet effet.
7 Hert c. Dufour, 2020 QCCS 837, aux paragraphes 83 et ss.; Tejeda c. Centres dentaires et d’implantologie Dr Olivier Leblond, 2015 QCCS 1888, aux paragraphes 8 à 13, et Dahan c. Poirier, 2018 QCCQ 5154, au paragraphe 33.