Un droit de premier refus prévu dans un bail-achat publié au registre foncier peut-il faire obstacle à une vente menée par un séquestre? Dans l’affaire Séquestre de Centre de vacances et d’apprentissage loisirs de Saint-Cyprien, la Cour supérieure conclut que le droit invoqué par le locataire ne peut empêcher la transaction proposée par un séquestre nommé en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (la « LFI »).
Dans ce jugement rendu le 10 juillet 2026, le Tribunal retient la nature personnelle des droits en cause et les conséquences de leur maintien sur la réalisation des actifs au bénéfice des créanciers. Il approuve la vente et déclare certaines clauses du bail-achat, notamment celles relatives aux droits d’acquisition et au droit de premier refus, inopposables à l’acheteur.
Un processus de vente portant sur des droits emphytéotiques
Le 30 juillet 2025, à la demande de la principale créancière garantie, le Tribunal nomme un séquestre aux actifs de la débitrice, constitués essentiellement de droits emphytéotiques. L’ordonnance confère à celui-ci le pouvoir de procéder à la vente des actifs, sous réserve de l’approbation du tribunal.
Après un processus de sollicitation d’offres publiques, deux offres sont reçues, incluant celle du locataire. Le séquestre retient toutefois l’offre de l’autre acheteur potentiel, jugée plus avantageuse pour les créanciers.
Le locataire invoque son bail-achat pour contester la vente
Le locataire s’oppose à la requête en approbation de la vente pour deux motifs principaux. Il soutient que :
- le processus de vente n’a pas été suffisamment transparent, puisque les documents de sollicitation ne révélaient pas expressément l’existence d’un bail‑achat publié au registre foncier. Selon lui, cette omission aurait compromis l’intégrité du processus;
- les droits prévus au bail-achat étaient opposables au séquestre, et que celui-ci ne pouvait conclure une vente sans lui permettre d’exercer pleinement les mécanismes contractuels prévus au bail.
Un processus de vente validé et des droits personnels écartés
D’emblée, le Tribunal conclut que le processus de vente mené par le séquestre a été conduit de manière suffisamment transparente, équitable et diligente.
La Cour souligne que le bail‑achat était publié au registre foncier depuis 2010 et que toute personne intéressée pouvait en prendre connaissance dans le cadre de sa vérification diligente. Rien dans la preuve ne démontrait que l’absence d’une mention explicite du bail avait affecté le prix des offres ou découragé d’éventuels acquéreurs.
Le cœur du jugement réside néanmoins dans l’analyse des droits invoqués par le locataire. En effet, le Tribunal rappelle qu’un droit de premier refus ou une option d’achat constitue essentiellement un droit personnel et non un droit réel opposable aux tiers.
Même lorsqu’il est publié au registre foncier, ce type de droit demeure un engagement contractuel entre les parties. Il ne confère pas à son titulaire un droit réel susceptible de suivre l’immeuble entre les mains de tous les tiers.
La Cour conclut ainsi que les droits découlant du bail‑achat ne peuvent faire obstacle à l’exercice des pouvoirs de réalisation conférés au séquestre par l’ordonnance de nomination et par la LFI.
La portée de la décision pour les titulaires de droits contractuels
Cette décision s’inscrit dans la tendance jurisprudentielle favorisant l’efficacité des mécanismes de réalisation prévus par la LFI. Elle fait ressortir que les droits contractuels tels que les options d’achat et les droits de premier refus, même publiés, demeurent de nature personnelle. Lorsqu’ils menacent la réalisation ordonnée des actifs dans un contexte d’insolvabilité, les tribunaux peuvent les déclarer inopposables afin de préserver la valeur des biens et de protéger l’intérêt collectif des créanciers.
Ce jugement constitue un rappel utile que la publication d’un droit contractuel au registre foncier ne lui confère pas nécessairement le statut de droit réel opposable à une vente sous contrôle judiciaire.
La confidentialité du processus de sollicitation d’offres
Par ailleurs, le Tribunal insiste sur l’importance de la mise sous scellés (ou plis confidentiels) des documents relatifs au processus de sollicitation d’offres, considérant que leur divulgation pourrait compromettre l’intégrité du processus de vente, nuire aux intérêts économiques des créanciers et porter atteinte aux intérêts commerciaux légitimes des soumissionnaires, notamment dans l’éventualité où la transaction projetée ne se concrétise pas et qu’un deuxième processus de sollicitation d’offres doive être entamé.
Une distinction importante avec la common law
Il convient finalement de préciser la distinction importante existant entre le droit civil québécois et le droit des provinces de common law, où une option d’achat peut créer, dès sa constitution, un intérêt en equity dans l’immeuble, tandis qu’un droit de premier refus, initialement personnel, peut acquérir cette nature lorsqu’il est déclenché par la réception d’une offre conforme d’un tiers. Lorsqu’un tel intérêt existe, la question n’est donc pas simplement celle de son opposabilité, mais celle de savoir si le tribunal peut et doit l’éteindre par une ordonnance de dévolution. En vertu du régime québécois, le Tribunal n’a pas à déterminer si un véritable droit réel immobilier peut exceptionnellement être purgé, mais seulement à constater que ces droits contractuels ne sont pas opposables au séquestre ni susceptibles d’entraver l’exercice de ses pouvoirs de réalisation.
La publication du bail ne règle pas tout
La publication d’un bail au registre foncier ne dit donc pas tout de la protection qu’offrent ses clauses. Dans cette affaire, le droit de premier refus et l’option d’achat sont demeurés des droits personnels et n’ont pas pu faire obstacle à la vente menée par le séquestre.
Pour les titulaires de tels droits, le jugement invite à regarder au-delà de leur publication et à s’interroger sur leur portée en contexte d’insolvabilité. La distinction avec la common law rappelle, à cet égard, que l’analyse doit tenir compte du régime juridique applicable.