Transactions immobilières : les restrictions d’usage en servitude sont jugées invalides

Cet article a initialement été publié en anglais dans l’édition d’août-septembre 2020 du magazine Canadian Lawyer InHouse. 

Bien que les clauses de restriction d’usage demeurent courantes dans les baux commerciaux, elles ne peuvent plus être incorporées sous forme de servitudes dans le contexte de transactions immobilières.

En avril 2020, dans l’affaire Société immobilière Duguay Inc. c. 547264 Ontario Limited1, la Cour d’appel du Québec a infirmé un jugement de la Cour supérieure2, accueillant ainsi une demande de jugement déclaratoire et ordonnant la radiation des clauses « de restriction d’usage » rédigées sous forme de servitudes limitant les types d’activités commerciales pouvant être exercées sur une propriété. Par conséquent, dans le contexte de transactions commerciales, cette affaire met fin à l’utilisation de servitudes pour protéger certaines activités ou utilisations commerciales exclusives à l’égard de tiers pour un emplacement donné.

Les clauses de restriction d’usage sont depuis longtemps incluses dans les baux commerciaux, par exemple pour les centres commerciaux, afin de définir les utilisations autorisées des lieux et ainsi limiter ou interdire à un locataire de poursuivre le même type d’usage ou d’« activités commerciales principales » qu’un autre locataire à proximité. L’objectif est de protéger le marché au sein d’une propriété et de favoriser ainsi le succès commercial de tous les locataires. Le Code civil du Québec (C.c.Q.) ne définit et ne régit actuellement pas directement ces clauses de restriction d’usage ; celles-ci sont généralement le résultat de négociations entre le propriétaire et les locataires. Il appert que les clauses de restriction d’usage soient également parfois employées lors de transactions immobilières commerciales et sont alors rédigées sous la forme de servitudes. L’article 1177 C.c.Q. définit la servitude comme « une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent ».

L’affaire Duguay est le dossier le plus récent à l’égard duquel les tribunaux québécois ont dû déterminer si les ententes de restrictions d’usage dans les transactions immobilières commerciales étaient valides en droit civil. En l’espèce, les sociétés intimées étaient propriétaires d’un centre commercial et de divers terrains contigus ou à proximité, qu’elles louaient à des fins commerciales. En 1998 et 2000, elles ont vendu deux lots à un tiers qui souhaitait alors ouvrir un magasin de vêtements. L’acte de vente notarié comportait une servitude stipulant d’une part que les immeubles du centre commercial appartenant aux intimées ne pouvaient pas être utilisés pour exercer des activités commerciales qui concurrenceraient celles de l’acheteur (c.-à-d. un magasin de vêtements pour la famille), et d’autre part que les propriétés acquises par l’acheteur ne pourraient pas être utilisées pour des activités similaires aux principales activités commerciales alors en cours au centre commercial des intimées et sur les lots voisins qu’elles possédaient (c.-à-d. une épicerie, une pharmacie, un cinéma et un magasin à rayons multiples). En 2012, les deux propriétés ont été vendues à l’appelante par l’acheteur initial ; le nouvel acte de vente prévoyant alors que les deux propriétés demeuraient assujetties aux servitudes de restriction d’usage énoncées en 1998 et 2000. Suite à cette vente subséquente, l’appelante a alors demandé au tribunal de déclarer que les « servitudes » n’étaient pas exécutoires et d’ordonner leur radiation au motif qu’il ne s’agissait pas de servitudes, mais plutôt d’obligations personnelles.

Puisque le but que les intimées prétendaient poursuivre par le biais de ces restrictions d’usage, à savoir promouvoir la diversité commerciale au sein de leur centre commercial, servait en grande partie à garantir que les entreprises du centre commercial qu’elles possédaient ne seraient pas sujettes à la concurrence commerciale, la Cour d’appel a conclu qu’elles ne sauraient être interprétées comme constituant des servitudes valides en vertu du C.c.Q. La Cour d’appel a en effet conclu que les droits découlant de ces ententes ne se rattachaient pas aux immeubles des intimées, mais visaient plutôt leurs intérêts financiers et commerciaux.

Par conséquent, bien que les servitudes restrictives puissent être considérées comme créatives dans le cadre de transactions immobilières commerciales, la Cour d’appel du Québec a statué en faveur de l’appelante, concluant que de telles ententes restreignant l’utilisation commerciale ne constituent pas des servitudes valides, car elles ne s’appliquent qu’au fonds servant et ne grèvent pas le fonds dominant comme l’exige l’article 1177 C.c.Q. Selon la Cour d’appel, ces stipulations constituent plutôt des obligations personnelles liant uniquement le premier acheteur et non les acheteurs subséquents. Au surplus, la Cour d’appel a conclu également que les intimées n’avaient d’ailleurs pas démontré que l’appelante avait accepté de conclure ces ententes à titre d’obligations personnelles à son tour lors de l’achat subséquent des propriétés.


1 Société immobilière Duguay inc. c. 547264 Ontario Limited, 2020 QCCA 571
2 Société immobilière Duguay inc. c. 547264 Ontario Limited, 2018 QCCS 2099 (CanLII)

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