L’offre d’achat : quelques aspects importants

Cet article a d’abord paru dans le numéro du printemps 2019 du magazine Copropriété Plus. 

La haute saison des transactions immobilières a débuté. Vous souhaitez vendre votre condo pour réaliser un autre projet? Ou encore, vous êtes à la recherche du condo de vos rêves? Le premier lien contractuel qui sera établi entre le propriétaire (vendeur), d’une part, et l’acheteur, d’autre part, sera une offre d’achat ou une promesse d’achat. Si un courtier immobilier agit à titre d’intermédiaire, il utilisera un formulaire standardisé qu’il faut presque inévitablement modifier et adapter. Il est important de vous assurer que l’offre d’achat que vous signerez reflète bien vos exigences et vos attentes. Même si un courtier immobilier d’expérience est généralement en mesure de répondre adéquatement à vos questions, n’hésitez pas à recourir aux services d’un conseiller juridique qui pourra vous guider. En outre, même si l’offre d’achat comporte certaines conditions qui doivent être remplies (obtention du financement, examen satisfaisant par un inspecteur, vente préalable d’un immeuble par l’acheteur, etc.), il demeure qu’une fois conclue, cette offre constitue un véritable contrat et non une simple entente préliminaire qu’on pourrait larguer à sa guise. De plus, le contrat de vente qui sera éventuellement signé devra respecter les modalités pertinentes de l’offre d’achat.

Cet article n’a pas pour but de présenter une analyse exhaustive de tous les aspects et des nombreuses variantes de l’offre d’achat, mais plutôt de vous sensibiliser à son importance et de faire ressortir certains points majeurs.

Éléments à considérer si vous êtes le vendeur

Il faut savoir que l’acheteur bénéficie du droit de faire inspecter le condo, incluant les parties communes et privatives. Généralement, l’acheteur mandate un professionnel qui devra effectuer son travail à l’intérieur d’un délai déterminé. Son rapport est destiné à l’acheteur seulement, lequel en acquitte les frais. Néanmoins, il est fréquent que le rapport soit communiqué au propriétaire si l’acheteur veut argumenter sur l’état des biens examinés et éventuellement négocier une réduction du prix de vente ou l’exécution de travaux correctifs avant transaction. Vous noterez que l’offre d’achat contient généralement une clause à l’effet que l’acheteur peut se désister de son offre si l’inspecteur révèle l’existence de vices ou de problèmes importants. Souvent, l’étape de l’inspection soulève des problèmes mineurs qui vont trouver leur solution dans une réduction du prix de vente ou l’exécution de travaux correctifs préalablement à la clôture de la vente. Une fois cette étape franchie, l’acheteur ne pourra plus revenir sur des éléments qui concernent l’état, la composition et l’apparence du condo, dans la mesure où, bien évidemment, le tout demeure inchangé jusqu’à la conclusion de la vente.

Qu’en est-il des possibles vices cachés dont le vendeur ignore l’existence, c’est-à-dire ceux qui ne sont pas aisément visibles ou plus exactement détectables? Les deux principales garanties qu’un vendeur doit donner à son acheteur est qu’il détient un bon titre de propriété et que l’immeuble est exempt de vice caché. Ainsi, même si l’étape de l’inspection a été franchie avec succès et que la vente est réalisée, la découverte ultérieure de vices cachés qui existaient au moment de la vente peut donner ouverture à un recours en dommages-intérêts de l’acheteur contre son vendeur. Il est possible de réduire la portée de la garantie contre les vices cachés et même de la retrancher entièrement dans certains cas particuliers pour lesquels il sera prévu que la vente est faite sans garantie, aux risques et périls de l’acheteur. En général, retenons que le vendeur doit s’attendre à consentir une pleine garantie contre les vices cachés.

Si le vendeur souhaite exclure de la vente de l’équipement ou des accessoires particuliers, il doit le spécifier clairement dans l’offre d’achat. À titre d’exemple, le vendeur ne pourra remplacer ses robinetteries de haute qualité et ses luminaires luxueux par d’autres de moindre qualité, à moins de l’avoir clairement spécifié.

Le vendeur doit remettre à l’acheteur les titres de propriété de son condo et le certificat de localisation qu’il possède. Les formulaires d’offre d’achat prévoient systématiquement une obligation pour le vendeur de fournir à l’acheteur un certificat de localisation décrivant l’état du bien vendu au moment de la vente. La plupart des syndicats de copropriétés détiennent un certificat de localisation pour les parties communes uniquement. Par ailleurs, ce certificat est considéré comme étant à jour s’il fait état de toutes les constructions érigées, de la réglementation municipale en vigueur, du règlement de zonage, etc. Ainsi, dès qu’un vendeur désire vendre son condo, nous lui recommandons de vérifier dans ses documents ou auprès du syndicat de la copropriété, la validité du certificat de localisation existant. S’il est désuet, il est prévisible qu’un futur acheteur exige d’en obtenir un nouveau.

De même, la déclaration de copropriété, incluant tout amendement le cas échéant, les règlements de l’immeuble, les procès-verbaux des assemblées annuelles ou spéciales et les états financiers des dernières années sont habituellement remis à l’acheteur afin qu’il puisse en prendre connaissance. Rappelons aussi qu’un vendeur prudent aura pris soin de conserver les factures des travaux effectués dans son condo, puisque l’acheteur peut les exiger si le vendeur fait état de tels travaux dans le cadre des négociations ou dans l’offre d’achat.

Si un vendeur omet de divulguer de l’information pertinente à l’acheteur et qu’il appert que ce dernier n’aurait pas transigé ou aurait négocié à la baisse s’il avait été au courant de ce fait, le vendeur commet un dol (essentiellement une fausse représentation) qui peut justifier des recours légaux. En pareil cas, l’acheteur peut se prévaloir de deux recours selon les circonstances : la demande en dommages-intérêts afin d’être indemnisé pour le préjudice subi, ou encore la demande en annulation de la vente, s’il fait la preuve qu’il n’aurait pas acheté le condo s’il avait connu les faits qui lui ont été cachés.

Quant au choix du notaire qui préparera l’acte de vente et la documentation complémentaire, c’est la prérogative de l’acheteur. Exceptionnellement, il peut être prévu que le vendeur aura le choix du notaire s’il reste un solde de prix de vente payable par l’acheteur. Il est important de souligner que même si les honoraires et les frais inhérents à l’acte de vente sont à la charge de l’acheteur, ceux liés au remboursement et à la radiation de toute hypothèque, priorité ou autre droit réel affectant le condo reviennent au vendeur.

Bien que ce ne soit pas la norme, le vendeur peut demander à l’acheteur de verser un dépôt de garantie qui sera conservé dans le compte en fidéicommis du notaire ou de l’avocat qui agira alors à titre de fiduciaire. Cette somme peut constituer des dommages-intérêts liquidés que le vendeur pourra conserver si, malgré que toutes les conditions prévues à l’offre d’achat aient été remplies, l’acheteur décidait de ne plus transiger sans raison valable. Si tout va bien, cette somme sera déduite du prix d’achat au moment de la vente. Il est fortement recommandé que les conventions particulières relatives au dépôt soient rédigées par un notaire ou un avocat expérimenté afin de minimiser les risques de judiciarisation.

Le vendeur marié, dont le condo fait office de résidence familiale, devra obtenir l’intervention de son(sa) conjoint(e) à l’acte de vente, afin d’y consentir, conformément à l’article 404 du Code civil du Québec.

Enfin, si le condo appartient à une personne inapte ou qui présente les symptômes d’une altération de ses facultés mentales, seul le mandataire nommé dans un mandat de protection homologué par la Cour supérieure ou nommé par un jugement rendu pour l’ouverture d’un régime de protection au majeur inapte, est légalement autorisé à représenter le vendeur dans l’exercice de ses droits civils, notamment pour signer toute documentation relative à la vente du bien en cause et transiger avec l’acheteur. Comme ces démarches peuvent demander quelques mois, il vaut mieux les prévoir pour ne pas retarder la conclusion de la vente.

Éléments à considérer si vous êtes l’acheteur

Certaines obligations incombent spécifiquement à l’acheteur dans le cadre d’une transaction immobilière. L’une d’elles et non la moindre : être prudent et diligent.

Tout d’abord, l’acheteur aura le souci d’assortir son offre d’achat de différentes conditions préalables et d’associer un délai à chacune d’elles. Ces délais seront qualifiés de « délais de rigueur » lorsqu’ils sont clairement énoncés comme tels. Un délai qui n’est pas de rigueur n’est qu’indicatif et peut être dépassé sans conséquence fatale. Cependant, par prudence, l’acheteur devrait communiquer avec le vendeur à l’intérieur des délais fixés afin de « lever les conditions » ou encore de l’informer qu’une condition n’est pas remplie et lui indiquer clairement l’option dont il se prévaut, par exemple son désistement entraînant alors la résiliation de l’offre d’achat.

Si l’offre d’achat prévoit, comme condition préalable, l’obtention d’un financement, l’acheteur prudent et diligent doit effectuer des démarches raisonnables pour l’obtenir. Dans certains formulaires d’offre d’achat, une clause est prévue, en cas d’insuccès des démarches de l’acheteur, à l’effet que le vendeur peut lui-même tenter de trouver le financement nécessaire. En réalité, cette démarche est plutôt théorique et rarement réalisable.

Quant à l’inspection préachat, elle est généralement prévue et devrait être considérée incontournable pour un acheteur prudent. En fait, c’est la norme. L’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du condo et du bâtiment dans lequel il se trouve. Au surplus, il ne doit pas hésiter à poser des questions et à se renseigner sur les différentes mentions apparaissant à l’offre d’achat ou à la déclaration du vendeur faisant partie des documents y annexés. Cette déclaration permet à l’acheteur d’être mieux informé sur la condition du condo et lui fournit une réponse à plusieurs questions usuelles. Il est aussi recommandé à l’acheteur de vérifier les titres, les règlements, la déclaration de copropriété et ses modifications, le cas échéant, pour valider ses droits et obligations en ce qui a trait par exemple à l’accès à la piscine, aux animaux de compagnie, à l’utilisation d’un barbecue, la location à court terme de son unité et l’installation d’un revêtement de plancher particulier dans son unité ou d’une borne de recharge pour un véhicule électrique.

Comme nous l’avons abordé plus haut, l’acheteur peut exiger du vendeur un certificat de localisation, de même qu’une copie de l’acte d’acquisition du vendeur. De plus, l’institution financière peut demander une copie du certificat de localisation relatif aux parties communes et à la partie privative du condo faisant l’objet de la transaction. On conseille à l’acheteur de s’informer au sujet des exigences de son prêteur afin qu’il y soit adéquatement référé dans l’offre d’achat.

À l’intérieur du délai prévu à l’offre d’achat, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou formuler une contre-offre que l’acheteur pourra à son tour accepter ou refuser. Lorsque toutes les conditions stipulées à l’offre d’achat ont été remplies, l’engagement de chacune des parties devient en principe irrévocable. Si l’une des parties fait par la suite défaut de respecter ses obligations, l’autre partie peut avoir recours au Tribunal et, par exemple, déposer une demande en passation de titre afin de la forcer à vendre ou à acheter, en plus de lui réclamer les dommages-intérêts justifiés selon les circonstances.

Conclusion

Pour conclure, mentionnons que l’offre d’achat n’est pas un document banal et qu’il est souvent mal compris et même tout simplement bâclé. Les formulaires standards sont bien utiles, mais des modifications importantes peuvent être nécessaires pour exprimer correctement la totalité de vos exigences. Les maîtres mots sont la prévention et la précision. Tant pour l’acheteur que pour le vendeur, le transfert de la propriété d’un condo est un acte juridique important qui doit être bien encadré au moyen d’écrits intelligibles, précis et qui reflètent bien l’intention des parties.