La publication de votre bail commercial — Une protection à la portée de tous

Cet article a d’abord paru dans le numéro d’avril 2022 du Journal des Parcs industriels de la Corporation des parcs industriels du Québec. 

Le bail commercial est un contrat d’importance pour plusieurs entreprises et représente souvent une partie significative de ses frais fixes. Le système législatif québécois offre un outil indispensable aux locataires commerciaux qui permet la survie du bail malgré un changement du propriétaire de l’immeuble : la publication du bail commercial.

1. La publicité des droits et l’opposabilité aux tiers

L’enregistrement du bail commercial au Registre foncier offre une relative protection au locataire. En effet, lorsqu’un bail est correctement publié, il devient opposable aux tiers. Grâce à la publication, la continuité du bail commercial et le maintien des droits du locataire dans les lieux loués en conformité avec les modalités du bail sont assurés si, par exemple, un nouvel acquéreur ou un créancier garanti décidait, dans l’exercice de ses droits hypothécaires, de reprendre l’immeuble abritant les locaux du locataire.

En cas d’absence de bail publié, le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit que s’il reste à courir plus de 12 mois à compter de l’aliénation ou de l’extinction du titre de propriété du bailleur (par exemple, dans le cas de l’achat de l’immeuble par un nouveau propriétaire), le nouvel acquéreur pourrait résilier un bail non publié à l’expiration des 12 mois sur préavis écrit de 6 mois¹.

Pour être opposable aux tiers, le bail doit avoir été publié au Registre foncier avant la vente de l’immeuble ou avant la publication de l’avis d’exercice d’un droit hypothécaire par un créancier.

Le droit de publier un avis de bail est d’ordre public et toute disposition dans votre bail empêchant telle publication est nulle².

2. Les principes de publication du bail

L’article 2999.1 du C.c.Q régit l’enregistrement et la publication d’un bail.

Le bail peut être publié dans son intégralité, par un sommaire ou par simple avis. Selon la forme, certaines modalités s’appliquent.

La quasi-totalité des baux commerciaux comprennent une clause indiquant que le bail ne peut être publié dans son intégralité, mais plutôt par avis de bail. Cela permet de protéger la confidentialité des aspects financiers d’un bail. Le cas échéant, toute personne pourrait visiter le Registre foncier pour savoir exactement le prix du loyer des locataires de tous les immeubles de la province, ce qui aurait des conséquences dévastatrices sur le marché.

Les baux comprennent souvent une clause encadrant le droit de publier, dont l’obligation de se conformer au texte de l’article 2999.1 du C.c.Q. Un bail commercial peut notamment prévoir la nécessité d’obtenir le consentement du bailleur à l’avis de bail avant sa publication. Le bail peut également exiger qu’à la fin de celui-ci ou de ses renouvellements, le locataire s’engage à radier la publication à ses frais.

L’avis de bail doit identifier le locateur et le locataire, et contenir la description de l’immeuble dans lequel sont situés les lieux loués. Il doit également indiquer la date d’entrée en vigueur et la date d’expiration ainsi que les droits de renouvellement du bail. Le contenu de l’avis doit, dans tous les cas, être attesté par un notaire ou un avocat.

Il est à noter que la publication d’un bail ne garantit pas les nouveaux droits qui pourraient résulter d’un amendement ou d’une cession du bail. Ainsi, advenant une modification au bail conférant de nouveaux droits (changement à la durée, droit de premier refus, etc.), il sera nécessaire de publier un amendement au Registre foncier. Autrement, ces nouveaux droits ne seront pas sujets à la protection conférée par la publication du bail.

Conclusion

En conclusion, la publication du bail octroie des garanties considérables aux locataires d’espaces industriels et commerciaux. Étant donné les coûts et les investissements qu’une entreprise effectue pour assurer l’aménagement de ses locaux, les conséquences d’une non-publication pourraient être importantes. En effet, l’effervescence du marché immobilier actuel, notamment dans le secteur industriel, accentue le risque que l’immeuble dans lequel vous louez des locaux soit vendu à des tiers. La récente transaction du Fonds de placement immobilier Cominar, qui s’est traduite par entre autres la vente de ses 190 bâtiments industriels au fonds d’investissement Blackstone, est un excellent exemple de l’appétit des financiers et promoteurs immobiliers pour les actifs industriels québécois.

Nous vous recommandons de prendre le temps de vérifier si, au sein de votre entreprise, votre bail commercial a été publié. N’hésitez pas à consulter un avocat de droit immobilier de notre cabinet pour effectuer les démarches nécessaires, le cas échéant.

Les auteurs remercient Anne-Laure Damhet, avocate, pour sa collaboration à la rédaction de cet article.

__________

¹ Article 1887, alinéa 2 du C.c.Q.
² Article 2936 du C.c.Q.