Cannabis : l’arrivée imminente du terme du délai de 90 jours pour modifier un bail à logement

La légalisation du cannabis récréatif depuis le 17 octobre 2018 ne laisse personne indifférent, particulièrement les propriétaires d’immeubles à logements. La Loi encadrant le cannabis (la « Loi ») traite entre autres sujets de la possession, la culture, l’usage, la vente et la promotion du cannabis. Aux termes de cette Loi, il est interdit de fumer du cannabis dans plusieurs endroits, notamment dans les aires communes des immeubles d’habitation comportant deux logements ou plus.¹ Ainsi, il serait donc permis à un locataire, ayant l’âge légal, de consommer du cannabis à l’intérieur de son logement. Cette situation indispose plusieurs propriétaires qui désirent interdire cette pratique. Pour ce faire, ils devront toutefois respecter certaines règles visant la modification adéquate de leurs baux.

Certains locateurs ont été des précurseurs et, avant l’entrée en vigueur de la Loi, ils ont modifié les conditions de leurs baux par l’ajout d’une interdiction de fumer du cannabis à l’intérieur de leur immeuble. Ils ont remis à leurs locataires un avis de modification du bail, et ce, dans les délais prescrits par l’article 1942 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). Ces délais se situent entre trois et six mois avant l’arrivée du terme d’un bail de douze mois et plus, entre un et deux mois avant l’arrivée du terme d’un bail de moins de douze mois ou d’un bail à durée indéterminée et enfin, entre dix et vingt jours avant l’arrivée du terme d’un bail de location d’une chambre.

Depuis le 17 octobre 2018, tout locataire ayant l’âge légal de consommer du cannabis et n’ayant pas reçu un avis de modification de son bail conformément à la Loi, est donc en droit de fumer du cannabis dans son logement.

Toutefois, la Loi² prévoit des dispositions transitoires et donne l’opportunité aux locateurs de modifier les conditions de leurs baux à logement d’ici le 15 janvier 2019, soit 90 jours depuis l’entrée en vigueur de la Loi, afin d’interdire à leurs locataires de fumer du cannabis dans certains lieux, tels que les logements, balcons, espaces communs, rangements, garages ou terrain. Le locateur doit alors remettre à son locataire un avis de modification décrivant cette interdiction.

Le locataire peut refuser cette modification pour des raisons médicales. Il doit alors aviser le locateur de son refus dans les 30 jours de la réception de l’avis. Dans un tel cas, le locateur peut s’adresser à la Régie du logement, dans les 30 jours de la réception de l’avis de refus, pour faire statuer sur la modification du bail. En l’absence de refus du locataire dans le délai prévu, l’interdiction est réputée inscrite au bail. Il est donc prudent pour un locateur de conserver une preuve de la réception de l’avis par le locataire.

Si le locateur n’a pas modifié son bail selon les dispositions de l’article 1942 C.c.Q. et qu’il a dépassé la date butoir du 15 janvier 2019, il pourra tout de même apporter une telle modification à son bail lors de sa prochaine reconduction. Il devra alors transmettre un avis à son locataire en respectant les délais légaux ci-dessus formulés et ce dernier, comme déjà mentionné, aura un mois à compter de la réception de l’avis pour accepter ou refuser la modification.³

Si le locataire refuse la modification et ne désire pas renouveler son bail, le locateur pourra alors inclure la clause d’interdiction au bail d’un nouveau locataire. Dans l’éventualité où le locataire refuse la modification mais désire renouveler son bail et demeurer dans le logement, le locateur devra alors, dans un délai d’un mois à compter de la réponse du locataire, présenter une demande de modification du bail à la Régie du logement. Si le locateur ne présente pas de demande au tribunal dans le délai légal, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.⁴

Enfin, un locateur qui désire augmenter les probabilités que sa demande de modification de bail soit accordée par la Régie du logement, doit prévoir une uniformité dans les règles qu’il désire mettre en place, notamment l’interdiction de fumer le tabac aussi bien que celle de fumer le cannabis.