Démystifier le droit de mutation immobilière

Toutes les municipalités du Québec perçoivent, lors d’un transfert de propriété d’un immeuble, un droit de mutation auprès du nouvel acquéreur, sous réserve de certaines exemptions et exclusions. Il importe donc de bien comprendre en quoi consiste ce droit afin de pouvoir en identifier les impacts et planifier en conséquence vos transactions immobilières. 

Contexte 

Le droit de mutation immobilière, aussi fréquemment appelé « Taxe de Bienvenue », doit cette appellation non pas à une  intention de « souhaiter la bienvenue » aux nouveaux arrivants, mais provient plutôt du fait que c’est Jean Bienvenue, alors ministre provincial des Affaires municipales, qui a permis l’instauration de ce champ de taxation. 

La perception des droits de mutation immobilière par les municipalités est obligatoire depuis 1992 (entre 1976 et 1992, elle était facultative) et est encadrée par deux lois provinciales : la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (L.R.Q., c. D 15.1) (la « Loi ») et la Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1). 

Le droit de mutation immobilière constitue une taxe foncière directe qui s’applique lors du transfert de tout immeuble et qui est perçue par la municipalité où est situé l’immeuble transféré. 

Cette taxe est acquittée par le nouvel acquéreur et est exigible à compter du 31e jour suivant l’envoi d’un compte par la municipalité. Cette cotisation est habituellement transmise par la municipalité entre les 3e et 6e mois après la signature et la publication de l’acte de transfert notarié. 

Calcul du droit de mutation 

La Loi prévoit que la base d’imposition du droit de mutation est calculée à partir du plus élevé des montants suivants : 

  1. le montant de la contrepartie fourni pour le transfert de l’immeuble (le prix payé);
  2. le montant de la contrepartie stipulé pour le transfert de l’immeuble (le prix inscrit dans l’acte de transfert);
  3. le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert (valeur uniformisée inscrite au rôle d’évaluation municipale). 

Le montant du droit de mutation immobilière à acquitter par le nouvel acquéreur sera ainsi calculé en fonction de la base d’imposition ci-dessus établie et selon les taux suivants :

  1. Tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 50 000 $ : 0,5 %
  2. Tranche de la base d’imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $ : 1 %
  3. Tranche de la base d’imposition qui excède 250 000 $ : 1,5 %

 Prenons l’exemple d’un immeuble à logements acquis pour le prix de 540 000 $ : 

 

Tranche entre 0 ≥ 50 000 $

0,5 %

 

250 $

 
 

Tranche entre 50 000 $ ≥ 250 000 $

1,0 %

 

2 000 $

 
 

Tranche entre 250 000 $ et 540 000 $

1,5 %

 

4 350 $

 
 

Total du droit de mutation à payer :   

   

6 000 $

 

Particularité pour Montréal

Pour les Montréalais, une nouvelle mesure réglementaire est mise place en cette matière depuis janvier 2010 : une surtaxe s’ajoute maintenant au calcul du droit de mutation, faisant ainsi en sorte que toute somme excédant 500 000 $ fait l’objet d’un taux spécial de 2 %.

Aussi, pour la région de Montréal, pour le même exemple, le droit de mutation serait établi de la façon suivante :

 

Tranche entre 0 ≥ 50 000 $

0,5 %

 

250 $

 
 

Tranche entre 50 000 $ ≥ 250 000 $

1,0 %

 

2 000 $

 
 

Tranche entre 250 000 $ ≥ 500 000 $

1,5 %

 

3 750 $

 
 

Tranche entre 500 000 et plus

2,0 %

 

800 $

 
 

Total du droit de mutation à payer :

   

6 800 $

 

Objet du transfert

Le droit de mutation étant calculé en fonction de la valeur du bien immobilier, il convient donc de bien identifier ce qui fait véritablement l’objet du transfert. 

Si vous acquérez un terrain vacant en vue, par la suite, d’y ériger un bâtiment, l’objet du transfert sera le terrain seulement et, par conséquent, le droit de mutation sera applicable et calculé uniquement sur le terrain et non sur le bâtiment. 

De la même façon, si une résidence est construite sur un terrain qui vous appartient déjà, aucun droit de mutation ne devra être payé pour la résidence, car les droits auront déjà été payés sur le terrain, au moment de son acquisition. 

Cependant, si vous acquérez un terrain et une résidence neuve à construire par un entrepreneur (et souvent à être livré comme un tout), ce qui fait alors l’objet du transfert, c’est l’ensemble. Dans ce cas, le paiement du droit de mutation est calculé sur le terrain et la résidence neuve acquise. 

L’objet du transfert peut donc avoir un impact majeur sur le montant du droit de mutation à payer. 

Exemptions et exclusions1

Certains transferts d’immeubles sont spécifiquement exemptés ou exclus du champ d’application des droits sur les mutations immobilières, c’est le cas notamment :

  • des achats d’immeuble faisant partie d’exploitation agricole enregistrée;
  • des achats faits par des organismes publics;
  • de tout transfert où le prix d’achat est inférieur à 5 000 $;
  • de tout transfert d’immeuble entre parents en ligne directe ascendante ou descendante (autres que frères et sœurs), soit fils, fille, père, mère, entre conjoints, entre beau-père, belle-mère, gendre, bru, beau-fils et belle-fille);
  • de tout transfert d’immeuble à sa société, par un actionnaire détenant plus de 90 % des actions de cette société ou vice versa.

Il est à noter que même si aucun droit de mutation n’est exigé en raison d’exemption ou d’exclusion, la municipalité peut malgré tout percevoir un montant de 200 $ à titre de droit supplétif2.

Par ailleurs, l’article 19.1 de la Loi prévoit que le paiement d’un droit supplétif (égal à 125 % du montant de droit de mutation qui aurait été exigible n’eût été de l’exemption) peut être requis du cessionnaire à qui est transféré un immeuble, si ce transfert survient dans un contexte d’acquisition de contrôle d’une société (ex. : par achat d’actions) et si les conditions de l’article 1129.29 de la Loi sur les impôts (L.R.Q., c. I-13) sont satisfaites. Il importe donc d’être particulièrement prudent dans un contexte d’acquisition de contrôle d’une société.

Conclusion

Compte tenu de l’impact majeur que peut avoir le paiement de droit de mutation immobilière sur votre portefeuille, nous vous invitons à considérer et prévoir ces frais. Une simple planification fiscale du transfert immobilier pourrait ainsi vous faire économiser grand. 


1 Articles 17 et suivants de la Loi.
2 Articles 20.1 et suivants de la Loi.

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