La gérance de construction présente plusieurs avantages par rapport au mode traditionnel du contrat d’entreprise : le client et ses professionnels bénéficient de l’expertise de l’entrepreneur général au stade préconstruction, les travaux peuvent être exécutés en mode accéléré (« fast track »), les parties peuvent éviter le BSDQ dans certains cas, etc.
Cela étant, nous constatons que plusieurs maîtres de l’ouvrage et entrepreneurs généraux utilisent des « contrats maison » qui ne revêtent généralement pas le niveau de clarté et de précision nécessaires pour bien définir leurs droits et obligations respectifs, ce qui peut malheureusement se traduire par une augmentation des risques de litige et de relations tendues sur le chantier.
Voici quelques éléments de réflexion à retenir pour la négociation de vos contrats de gérance.
1. Le mode de gérance
Opterez-vous pour un contrat « pour services » ou « pour services et construction »? Cet élément est déterminant, ne serait-ce que sous l’angle des responsabilités, des risques pour le gérant, de l’application du BSDQ, des retenues, des conflits d’intérêts potentiels, etc.
En d’autres termes, les travaux seront-ils exécutés par les sous-traitants du gérant ou par les entrepreneurs spécialisés retenus directement par le maître de l’ouvrage?
S’il s’agit d’un contrat « pour services » seulement, qui assumera le rôle d’agent de certification des paiements, les professionnels ou le gérant?
2. L’identification des services
Les services « préconstruction », « construction » et « post-construction » sont-ils bien identifiés, incluant la désignation d’un responsable pour chacun (maître de l’ouvrage, professionnels, gérant) et d’un mode de rémunération (inclus dans les honoraires forfaitaires, inclus dans le pourcentage, à taux horaire, etc.).
3. Le mode de rémunération
Si vous optez, en tout ou en partie, pour un prix coûtant majoré, le contrat définit-il clairement ce sur quoi votre pourcentage sera applicable (% de l’estimation, % du coût de l’ouvrage, % du coût de construction, identification des éléments inclus et exclus dans ces définitions)?
Avez-vous bien identifié les éléments qui tomberont dans la catégorie des « frais remboursables »? Un pourcentage de profits sera-t-il applicable sur ces frais?
Il ne s’agit là que de quelques-uns des nombreux éléments à considérer dans le cadre de la conclusion d’un bon contrat de gérance de construction.
Conclusion
Qu’il s’agisse de contrats maison ou normalisés, les contrats de gérance de construction présentent des avantages par rapport aux contrats d’entreprise traditionnels, mais leur utilisation optimale nécessite néanmoins une bonne compréhension des enjeux, des risques et des options qui s’offrent aux parties ainsi que de la manière de les adresser de façon appropriée à l’intérieur du contrat pour ainsi, notamment, minimiser les risques de litige.
