Arrivera bientôt le temps de déposer des demandes de révision à l’encontre des évaluations pour le rôle 2012 (2012-2013-2014).
Locataires : Assurez-vous d’avoir reçu de votre bailleur son compte de taxes foncières ou à défaut, obtenez-le directement de la Ville.
Propriétaires : Commencez à analyser le montant de l’évaluation pas simplement en termes de pourcentage d’augmentation par rapport au rôle d’évaluation antérieur, mais en fonction de la valeur marchande de votre propriété à la date de référence, soit le 1er juillet 2010.
Vous trouverez ci-après une liste non exhaustive des villes dont le rôle débute en 2012.
Principales municipalités ayant un rôle triennal débutant en 2012
(Liste non-exhaustive)
- Baie-Saint-Paul
- Chelsea
- Cowansville
- Drummondville
- Gaspé
- Gatineau
- La Tuque
- Rawdon
- Rosemère
- Sainte-Adèle
- Saint-Hippolyte
- Sainte-Marie
- Saint-Sauveur
- Val-des-Monts
- Lavaltrie
Clauses de participation aux taxes foncières dans les baux commerciaux
Lorsque locataire et locateur négocient un bail commercial, beaucoup d’attention est accordée aux clauses financières, tel le loyer de base, le loyer additionnel et les frais d’opération. Ce n’est qu’une fois le bail signé, que le locataire réalise que la clause de participation aux taxes foncières représente un montant important de son coût d’occupation qui peut être difficile à gérer au quotidien.
Malheureusement, encore trop souvent, les clauses de participation aux taxes foncières font référence à une évaluation séparée des Lieux Loués aussi nommés « Separate assessment clause ». Ainsi, dans la mesure où les Lieux Loués font l’objet d’une évaluation distincte préparée par l’évaluateur municipal, la part des taxes foncières du locataire est calculée au prorata de cette évaluation séparée par rapport à l’évaluation totale de l’unité d’évaluation. À défaut d’une évaluation séparée, un mécanisme plus ou moins sophistiqué est mis en place pour établir la part proportionnelle du locataire. À certains moments, on référera à la méthode d’évaluation utilisée par l’évaluateur municipal ou aux principes d’évaluation généralement reconnus ou aux paramètres utilisés par l’évaluateur, etc.
D’abord, il faut savoir qu’au Québec, il n’y a jamais eu d’évaluation séparée pour un local dans un centre commercial ou un édifice à bureaux. La Loi sur la fiscalité municipale (« LFM ») prévoit que sont portées au rôle les unités d’évaluation que sont un centre commercial, un power center ou un édifice à bureaux, à titre d’exemple. Ainsi, puisqu’il n’y a pas d’évaluation séparée, cette première méthode prévue au bail visant à établir la part des taxes foncières que doit assumer le locataire ne trouvera, dans les faits, aucune application. Il s’agit malheureusement d’une importation des principes d’évaluation que l’on retrouvait autrefois en Ontario, mais qui ont été abandonnés depuis 1998. Alors pourquoi, dans un bail signé au Québec, accepter une telle clause qui ne peut être que source de mésentente?
Par ailleurs, les méthodes alternatives pour établir la part des taxes foncières afférentes aux Lieux Loués prévues au Bail, qui réfèrent à la méthode de l’évaluateur ou aux données contenues dans le dossier municipal, souffrent de difficultés majeures de mise en application pour le locataire. En effet, seul le propriétaire peut avoir accès à l’évaluation entière de son unité d’évaluation. Ainsi, un locataire ne pourra avoir accès qu’aux données financières globales de l’unité d’évaluation et aux données particulières attribuables à sa portion de l’immeuble. Cette restriction est prévue en raison de la confidentialité des revenus ou dépenses attribuables aux autres locataires dans l’immeuble.
Par le passé, des locataires ont tenté d’avoir accès aux données complètes d’une unité d’évaluation afin d’en analyser le détail et possiblement en contester le fondement par voie d’une demande de révision. Cependant, les tribunaux ont jugé que le locataire, étant une partie intéressée pouvant déposer une demande de révision puis une requête en révision devant le Tribunal administratif du Québec (« TAQ »), ne pouvait avoir accès qu’aux données particulières à sa portion d’immeuble. Depuis, la LFM a été modifiée afin de prévoir spécifiquement que l’occupant d’un immeuble qui produit des revenus peut avoir accès à un document préparé par l’évaluateur uniquement lorsque le document concerne la partie d’immeuble qui le concerne. Les renseignements concernant les autres occupants de l’immeuble devront être masqués ou rendus inaccessibles.
À défaut d’obtenir le consentement préalable du locateur pour consulter tout le dossier municipal même en présence d’une clause de participation aux taxes faisant directement référence à ce même dossier municipal, le locataire n’aura accès qu’aux informations partielles que l’évaluateur municipal voudra bien lui donner sans être en mesure de vérifier que ces données ont effectivement été utilisées telles quelles dans la détermination de la valeur déposée. En effet, il ne faut pas perdre de vue que l’évaluateur municipal peut avoir normalisé certaines données qui lui paraissaient hors normes.
Une autre difficulté provient du fait que les locateurs tardent à transmettre aux locataires le véritable compte de taxes, fondant les premiers versements mensuels sur des estimés budgétaires.
Ainsi, à toutes fins pratiques, le compte de taxes foncières est transmis au locataire après l’expiration du délai pour contester l’évaluation de l’unité d’évaluation (soit le 1er mai de la première année du rôle triennal). Dans un tel contexte, l’évaluateur municipal n’aura aucune obligation ou incitatif à intervenir dans la détermination de la portion du revenu attribuable aux Lieux Loués à l’étude. Si au contraire, le locataire avait eu accès à l’évaluation de la propriété, puis au dossier municipal avant l’expiration du délai pour déposer une demande de révision, le locataire aurait pu faire pression sur son locateur ou même déposer sa propre demande de révision afin de tenter de faire modifier l’évaluation totale de l’unité d’évaluation ou, à tout le moins, sa portion contributive.
Le locataire prudent prévoira dans son bail que le locateur doit lui transmettre sans délai, dès réception, le compte de taxes foncières et lui donner accès à toutes les données du dossier municipal.
Advenant le défaut par le locateur de transmettre au locataire cette information, ce dernier, afin de pallier à cette situation, serait avisé de prendre lui-même l’initiative de consulter les renseignements disponibles sur Internet pour connaître la nouvelle évaluation de l’immeuble où il loue un local pour ensuite faire toutes ses démarches, et ce, avant le 1er mai.
Ici comme ailleurs, mieux vaut s’assurer dès le début que les termes et conditions des relations entre les parties sont bien campés pour s’assurer que les relations entre locateur et locataire soient harmonieuses. Certains de ces baux sont pour de très longues durées, cela mérite qu’on accorde l’attention nécessaire à toutes les clauses, mêmes celles qui peuvent sembler à prime abord secondaires.
Mieux vaut prévenir que guérir.