Avis aux propriétaires d’immeubles situés en zones inondables et aux promoteurs immobiliers : moratoire sur la construction et la reconstruction des propriétés

À la suite des importantes inondations survenues lors des crues printanières de 2017 et plus particulièrement de 2019, le gouvernement provincial a accéléré sa révision de la procédure de gestion des zones inondables et a annoncé l’adoption imminente du Projet de décret concernant la déclaration d’une zone d’intervention spéciale afin de favoriser une meilleure gestion des zones inondables et soustraction du territoire visé à ce projet de décret à certaines prohibitions consécutives à sa publication(ci-après, le « Projet de décret »). 

Ce Projet de décret aura non seulement une vaste portée territoriale à travers la province, incluant à Gatineau, Laval, Longueuil, Lévis, Mirabel, Montréal, Québec et Trois-Rivières, mais on peut prévoir qu’il aura aussi un impact important sur les droits des propriétaires visés. 

Nous invitons donc les propriétaires d’immeubles concernés par l’adoption du Projet de décret à faire preuve de vigilance, notamment quant à la protection de leur droit de jouissance de leur propriété ou en ce qui concerne la valeur de celle-ci. 

I. Avis de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation concernant le Projet de décret

Dans un avis qu’elle publiait dans la Gazette officielle du Québec le 17 juin dernier, la ministre, Mme Andrée Laforest (la « Ministre »), faisait savoir que le gouvernement compte déclarer zone d’intervention spéciale une partie du territoire de certaines municipalités. 

Depuis la publication de cet avis, toute construction, transformation, addition ou implantation nouvelle de bâtiments ainsi que toute affectation nouvelle des sols sont désormais prohibées, et ce, jusqu’à la date d’entrée en vigueur du décret.2 Certains travaux de moindre ampleur demeurent toutefois permis.3 Par exemple, pourront être effectués des travaux mineurs de construction sur le littoral, tels que la construction de quais ou de marinas, ainsi que des travaux d’aménagement en zone inondable visant à maintenir en état les installations d’infrastructures telles que les aqueducs et les fausses sceptiques. 

II. Projet de décret concernant la déclaration d’une zone d’intervention spéciale afin de favoriser une meilleure gestion des zones inondables

Le gouvernement provincial peut, par décret, déclarer toute partie du territoire du Québec comme zone d’intervention spéciale dans le but de résoudre un problème d’aménagement ou d’environnement dont l’urgence ou la gravité justifie, de l’avis du gouvernement, une intervention4

Le Projet de décret en question vise la mise en place d’un régime de contrôle intérimaire jusqu’à ce qu’un nouveau cadre normatif soit élaboré par le gouvernement et mis en œuvre par les municipalités. Celui-ci concerne 813 villes et municipalités, dont 79 MRC5. Le territoire visé inclut généralement le littoral et les zones inondables de haut et de faible courant, comme indiqué dans les cartes d’aménagement des municipalités et celles du ministère de l’Environnement6

Le Projet de décret impose un moratoire sur la construction et la reconstruction pour la période qui précède l’élaboration d’un nouveau cadre normatif par le gouvernement et sa mise en œuvre par les municipalités. En effet, le Projet de décret prévoit que toute nouvelle construction ou projet de reconstruction concernant un bâtiment ayant perdu plus de 50 % de sa valeur est interdit.7 On permet toutefois les projets de rénovation sur les bâtiments dont les dommages représentent moins que 50 % de la valeur de l’immeuble, ainsi que certains autres travaux énumérés8. 

Il faut cependant noter que, conformément au paragraphe 4 du Projet de décret, tout projet de rénovation autorisé dans la zone d’intervention spéciale devra nécessairement être immunisé contre les inondations futures.9 Toute construction ayant lieu sous la ligne des crues récurrentes de 100 ans devra donc faire l’objet d’une étude démontrant qu’elle peut supporter une telle augmentation des eaux10. Ainsi, il ne sera plus permis, entre autres, d’installer toute ouverture (porte ou fenêtre), ou d’installer un plancher de rez-de-chaussée sous le niveau de crue à récurrence de 100 ans. 

Ces restrictions s’appliquent aussi aux projets déjà entamés qui se retrouvent dans le périmètre touché par le Projet de décret. Ainsi, chaque ville et municipalité concernée devra transmettre à la Ministre un rapport annuel portant sur tout permis de construction émis dans les zones touchées sur son territoire. 

III. Propriétaires riverains et promoteurs immobiliers, protégez vos droits!

Puisque la version finale du décret et de la cartographie n’est pas encore connue, il est difficile de déterminer avec précision leur impact sur les droits de propriété des personnes concernées, ainsi que sur la valeur de leurs immeubles ou leurs projets de développement immobilier. 

Toutefois, on peut déjà anticiper une perte de jouissance pour certains propriétaires ainsi que des dommages résultant de la perte de valeur de leur propriété. De plus, certains projets de développement immobilier envisagés ou déjà entrepris pourraient ne plus pouvoir se réaliser. 

Dans cette hypothèse, des recours pourraient s’offrir aux propriétaires et promoteurs immobiliers visés, tels une demande de compensation fondée sur un recours en expropriation déguisée11, une demande d’annulation d’une décision administrative12 ou bien une demande de révision du rôle d’évaluation municipal. En effet, le droit administratif et la jurisprudence prévoient certaines balises afin de protéger les propriétaires d’immeubles contre une réglementation qui aurait un impact démesuré ou intrusif sur l’utilisation d’un terrain par son propriétaire. 

Des consultations publiques ont déjà été tenues le 4 juillet dernier à travers le Québec au sujet de la cartographie envisagée et du Projet de décret. Les municipalités et les personnes concernées pourront formuler des commentaires sur la nouvelle version de la cartographie jusqu’au 19 août 201913. Cette démarche vise à donner suite aux commentaires émis par certaines municipalités et MRC, ainsi que par certains citoyens quant à l’exactitude des cartes représentant les territoires inondés.


1 Gazette officielle du Québec, 17 juin 2019, 151e année, no 24A : http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=13&file=1924A-F.pdf.
2 Article 162 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, chapitre A-19.1.
3 Pour la liste complète des travaux permis, veuillez consulter les articles 3.3 et 4.2.1 de la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables, chapitre Q-2, r.35.
4 Articles 158 et 159 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, chapitre A-19.1
5 Pour voir la liste des MRC, municipalités et villes affectées, veuillez consulter le lien suivant : https://www.mamh.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/ministere/inondations_printanieres_2019/liste_municipalites_visees_zis.pdf.
6 Afin de visualiser la carte, veuillez consulter le lien suivant : https://www.cehq.gouv.qc.ca/zones-inond/rapports-carto.htm.
7 Paragraphe 3 du Projet de décret.
8 Pour la liste de ces travaux, veuillez consulter les articles 3.3 et 4.2.1 de la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables, chapitre Q-2, r.35.
9 Paragraphe 5 du Projet de décret. Les critères d’immunisation se retrouvent à l’Annexe 1 de la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables.
10 Paragraphe 8 du Projet de décret.

11 Art. 952 du Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991 : « Le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. »
12 Art. 34 du Code de procédure civile du Québec, RLRQ c C-25.01.
13 Les commentaires devront être acheminés à l’adresse courriel suivante : zis2019@mamh.gouv.qc.ca.

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