Immeubles à vocation unique : les échanges préalables à la contestation de la valeur au rôle lient les parties devant le TAQ

Le Tribunal administratif du Québec (« TAQ ») a rendu une décision d’importance en matière de fiscalité municipale concernant les immeubles à vocation unique dans l’affaire Indorama1. Dans ce dossier, la requérante, Les Entreprises Indorama PTA S.E.C (« Indorama »), demandait au TAQ d’interpréter les articles 18.1 à 18.4 de la Loi sur la fiscalité municipale2 (« LFM ») relatifs à l’évaluation des immeubles à vocation unique.

Dans ce contexte, le TAQ devait donc décider si le cadre juridique particulier aux immeubles à vocation unique s’impose aux parties seulement au cours du processus du dépôt du rôle ou également lors du recours judiciaire entrepris devant le TAQ. Le Tribunal en vient à la conclusion que les échanges entre les parties, préalablement à la contestation de la valeur inscrite au rôle, établissent un plafond des valeurs pour la ville et un plancher pour le propriétaire, lesquelles valeurs lient les parties devant le TAQ.

Cadre législatif applicable

Les articles 18.1 à 18.4 LFM font partie du chapitre sur les pouvoirs et obligations de l’évaluateur et s’appliquent dans les cas particuliers des immeubles à vocation unique. Ces articles, qui prévoient les modalités d’échange d’informations imposées à l’évaluateur municipal et au propriétaire d’immeuble à vocation unique, se lisent comme suit :

« 18.1. Avant le 1er septembre du deuxième exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle d’évaluation foncière est dressé, l’évaluateur doit aviser par poste recommandée le propriétaire d’un immeuble visé par le règlement pris en vertu du paragraphe 10° de l’article 262 :

1° du fait que l’immeuble désigné dans l’avis est visé par le règlement;

2° de la méthode d’évaluation prévue par le règlement;

3° de la teneur des articles 18.2 à 18.6.

En cas de défaut, la méthode d’évaluation prévue par le règlement n’est pas obligatoire.

18.2. Avant le 15 février du premier exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle d’évaluation foncière est dressé, l’évaluateur doit communiquer par poste recommandée au propriétaire qu’il a avisé conformément à l’article 18.1 :

1° le coût neuf des constructions faisant partie de l’immeuble, qu’il établit conformément au règlement pris en vertu du paragraphe 10° de l’article 262;

2° la dépréciation qu’il soustrait de ce coût neuf.

L’avis doit ventiler la dépréciation en précisant, le cas échéant, le montant qui découle de la détérioration physique, de la désuétude fonctionnelle et de la désuétude économique. Il doit également indiquer la méthode de quantification dont résulte chacun de ces montants.

18.3. En cas de désaccord avec l’un des renseignements que l’évaluateur lui a communiqués conformément à l’article 18.2, le propriétaire doit, avant le 1er juin du premier exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle d’évaluation foncière est dressé, communiquer par poste recommandée à l’évaluateur les renseignements qui sont exigés en vertu de l’article 18.2 et qu’il entend faire reconnaître.

18.4. À moins que le propriétaire n’ait notifié son désaccord conformément à l’article 18.3, seuls les renseignements communiqués par l’évaluateur conformément à l’article 18.2 doivent être utilisés aux fins de l’établissement de la valeur des constructions qui font partie d’un immeuble à l’égard duquel la méthode d’évaluation prévue par le règlement pris en vertu du paragraphe 10° de l’article 262 est obligatoire.

Dans le cas où le propriétaire a notifié son désaccord conformément à l’article 18.3, les règles suivantes s’appliquent aux fins de l’établissement de la valeur de ces constructions :

1° l’évaluateur ne peut établir un coût neuf supérieur à celui qu’il a communiqué ni soustraire un montant inférieur à celui qu’il a indiqué dans la ventilation prévue à l’article 18.2;

2° le propriétaire ne peut faire reconnaître un coût neuf inférieur à celui qu’il a communiqué ni un montant supérieur à celui qu’il a indiqué dans sa ventilation.

Les premier et deuxième alinéas ne s’appliquent pas si, après la communication prévue à l’article 18.2 et visée au premier alinéa, survient un événement visé au deuxième alinéa de l’article 46. »

Analyse du TAQ

Indorama prétend que l’article 18.4 LFM crée un plafond pour les intimées, les villes de Montréal et Montréal-Est, et un plancher pour Indorama. Plus particulièrement, cette dernière estime qu’elle ne pourrait prétendre à un coût neuf inférieur à celui indiqué dans sa communication ni à une dépréciation supérieure. Inversement, toujours selon Indorama, les intimées ne pourraient prétendre quant à elles à un coût neuf supérieur à celui indiqué dans la ventilation prévue à leur communication en vertu de l’article 18.2 LFM, ni à une dépréciation inférieure. Il s’agit de la position que retient le TAQ dans sa décision.

Dans son analyse, le TAQ constate d’abord une volonté du législateur de trouver une méthodologie d’évaluation qui permette de limiter le nombre et les coûts des contestations en la matière. Le Tribunal souligne par ailleurs que ces dispositions législatives s’inscrivent en cohérence avec l’objectif de célérité imposé par la Loi sur la justice administrative3. Le TAQ note également que les articles 18.1 à 18.4 LFM font partie du chapitre sur les pouvoirs et obligations de l’évaluateur et non de ceux relatifs à la confection et au dépôt du rôle, ce qui laisse supposer que le cadre qu’ils prescrivent dépasse celui du seul dépôt du rôle.

Les passages suivants de l’analyse du TAQ sont particulièrement intéressants afin d’illustrer le raisonnement des décideurs :

« [46] Lorsque, à la suite des communications prévues par les articles 18.2 et 18.3 LFM, les parties ne s’entendent pas sur le coût déprécié, l’article 138.5.1 donne la possibilité au propriétaire de contester la valeur inscrite au rôle directement au Tribunal, sans demande de révision préalable. Cela implique nécessairement que c’est devant le Tribunal que le propriétaire peut faire reconnaître son coût déprécié, conformément à ce qui est prévu à l’article 18.4 LFM, et réciproquement, que l’évaluateur ne peut établir un coût déprécié supérieur à celui communiqué en vertu de l’article 18.2 LFM qui constitue la valeur déposée au rôle pour le bâtiment.

[47] En effet, quelle serait l’utilité d’une communication par le propriétaire selon l’article 18.3 LFM si l’évaluateur municipal déposait la valeur sans en tenir compte et que les parties pouvaient ensuite, devant le Tribunal, établir des valeurs qui ne tiennent aucun compte des coûts dépréciés communiqués?

[48] Pour peu qu’on ait connu les interminables débats qui ont occupé le Bureau de révision de l’évaluation foncière du Québec puis le Tribunal relativement à ce type d’immeubles avant l’instauration des IVU, la logique et le bon sens confirment cet objectif du législateur d’obliger les parties à effectuer un travail sérieux avant le dépôt du rôle pour établir le coût déprécié des IVU et de les lier aux résultats alors communiqués, tant pour le dépôt du rôle qu’aux diverses étapes de la contestation de l’évaluation, afin de ne leur permettre que des rapprochements. Après un tel travail lors du dépôt du rôle, il serait contre-productif que les parties puissent en mettre le résultat de côté devant le Tribunal et tout remettre en question.

[49] De toute évidence les communications prévues par les articles 18.1 à 18.3 LFM, combinées avec les dispositions des articles 16, 18 et 18.5 LFM, ont pour but de permettre aux parties d’échanger les informations nécessaires pour établir le coût déprécié de l’IVU avant le dépôt du rôle afin que les coûts neufs et les dépréciations communiquées de part et d’autre soient le résultat d’un travail sérieux. Dans ce contexte, la volonté du législateur que la fourchette établie à l’article 18.4 LFM demeure un écart maximal à toutes les étapes de l’établissement de la valeur, dont au Tribunal, apparaît incontestable. »

[Nos soulignements]

Ce qu’il faut retenir de la conclusion du TAQ

Le Tribunal accueille la demande d’Indorama et déclare que, dans le cadre du recours devant le TAQ, l’évaluateur des parties intimées ne peut établir un coût neuf supérieur à celui qui a été communiqué à la partie requérante ni soustraire un montant de dépréciation inférieur à celui qui a été indiqué dans la ventilation contenue à une communication transmise en vertu de l’article 18.2 LFM. Inversement, la partie requérante ne peut faire reconnaître un coût neuf inférieur à celui qu’elle a communiqué à l’intimée ni soustraire un montant de dépréciation supérieur à celui qu’elle a indiqué dans la ventilation contenue à une communication transmise en vertu de l’article 18.3 LFM :

« [56] En d’autres mots, le Tribunal doit décider de la valeur d’un IVU en fonction de la preuve que lui soumettent les parties. Cette preuve doit suivre la méthode établie par le législateur en respectant les limites supérieures et inférieures de la fourchette des coûts et dépréciations que les parties ont déterminées préalablement au dépôt du rôle : elle doit donc être conforme aux règles applicables aux IVU. Rien n’empêche cependant les parties, dans la mesure où elles restent à l’intérieur de ce cadre, de soumettre toute preuve pertinente pour déterminer tant le contenu de l’unité d’évaluation que sa valeur. »

[Nos soulignements]

Cette décision du TAQ réduit ainsi les risques et aléas pour les propriétaires d’immeubles à vocation unique qui présenteront une contestation devant le TAQ suite au processus d’échange d’informations nécessaires relativement au coût neuf et aux dépréciations en vue d’établir le coût déprécié de  l’immeuble à vocation unique avant le dépôt du rôle.


1 Indorama c. Montréal, 2017 QCTAQ 07874.
2 Loi sur la fiscalité municipale, RLRQ c F-2.1.
3 Loi sur la justice administrative, RLRQ c J-3.

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